Hubo una Marbella en la que el ladrillo avanzó desbocado. La Marbella de Jesús Gil y los convenios urbanísticos, de Juan Antonio Roca y los pelotazos, de Julián Muñoz y Marisol Yagüe. Una Marbella que detentó el poder hasta que llegaron Malaya, los registros, los juzgados y, en 2006, la disolución del Ayuntamiento. La época del escándalo permanente pasó, pero sus consecuencias quedaron sobre el territorio: limbo urbanístico, viviendas ilegales y unas infraestructuras que no crecieron al mismo ritmo que la ciudad. El problema no era solo lo que se había construido —y lo que no—, sino el tiempo que iba a hacer falta para digerirlo todo y decidir cómo seguir avanzando.

Han pasado 25 años desde aquellas prácticas y casi cuatro décadas desde el último planeamiento que más actuó como tal. Por el camino hubo intentos de poner orden. Se aprobó un plan que duró apenas unos años, una sentencia del Tribunal Supremo lo dejó sin efecto, hubo que retrotraerse 11 años al PGOU de 1986 y una nueva ley de la Junta de Andalucía llegó y cambió las reglas del juego. El resultado, tras un largo proceder técnico y administrativo, ha sido el nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), que es además el primero de toda la comunidad autónoma adaptado a la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), la norma urbanística estrella de Juanma Moreno, que salió adelante en 2021 para simplificar trámites de suelo.

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¿Pero en qué se traduce todo esto exactamente? La aprobación de este documento dista mucho de ser un trámite anodino de la a menudo árida política municipal. Así se pudo comprobar también días atrás al observar los ánimos del Ayuntamiento dirigido por Ángeles Muñoz (PP), que lo ha celebrado como un “paso histórico para resolver la complejidad urbanística del municipio”. La nueva hoja de ruta sentará las bases para seguir confeccionando una de las ciudades más cotizadas por los inversores y que ya supera los 170.000 habitantes, 75.000 más que hace tres décadas, y que no renuncia a seguir edificando a gran escala.

13 millones de metros cuadrados más

Estos planes de futuro se aprecian mucho mejor al observar las cifras sobre la mesa. De los 117 millones de metros cuadrados que conforman el término municipal, el nuevo PGOM eleva de 40 a 53 los catalogados como suelo urbano. Son 13 millones más que en el planteamiento de 1986 que la ciudad podrá usar para crecer, a los que se suma el suelo rústico. Esta es una de las vías que abrió la LISTA, que en este caso posibilita que 32 millones de metros cuadrados de suelo puedan tener, “con carácter extraordinario”, usos turísticos —hoteles—, terciarios e industriales de interés público o social.

Esta reciente posibilidad es sin lugar a dudas importante, como han asimilado ya los distintos actores del sector. “Para el inversor, es la parte más interesante. En el nuevo marco, rústico no significa ‘no se puede construir’”, explica la agencia inmobiliaria de lujo Bielohome en uno de los diversos comunicados dirigidos a inversores, propietarios y compradores de la Costa del Sol que se están publicando estos días.

Pero este mapa urbanístico, que será desarrollado en detalle con el futuro Plan de Ordenación Urbana (POU) que se está tramitando actualmente, no solo fija las reglas para lo que está por venir. También tiene que lidiar con la herencia envenenada del gilismo, que no es precisamente poca ni ha sido fácil de gestionar hasta ahora. De hecho, uno de los motivos fundamentales por los que el Tribunal Supremo tumbó el PGOU de 2010 no fue otro que la intentona de regularizar la enorme cantidad de edificaciones levantadas en aquellos tiempos a través de este documento.

"Garantías" para 18.000 viviendas irregulares

En total, son alrededor de 18.000 viviendas las que siguen fuera de la ley y algunas llevan además muchos años atrapadas entre expedientes, sentencias y órdenes de demolición. Muñoz confía en que el nuevo PGOM aporte ahora “seguridad jurídica” y sea “una garantía para los terceros de buena fe y para las familias vinculadas a estos inmuebles”. El plan no borrará de un plumazo un desaguisado que ni el PP —2007-2015 y desde 2017— ni el PSOE —2015-2017— han conseguido resolver. Lo que sí hará es proporcionar una base normativa a partir de la que avanzar en su ordenación.

La consecución de vivienda asequible es otra de las bazas con las que el Consistorio defiende esta flamante hoja de ruta. La alcaldesa la presentó como una respuesta a “las necesidades de las familias, los jóvenes y las personas que desarrollan su actividad laboral en Marbella”. Para ello, el planeamiento obliga —como marca la ley andaluza— a reservar un 20% a vivienda pública protegida. La apuesta llega, eso sí, en una coyuntura como poco complicada, con un mercado residencial en máximos. El precio medio de una vivienda supera los 787.000 euros y el metro cuadrado alcanza los 4.789, según los últimos datos del Portal Estadístico del Notariado.

El plan salió adelante con los votos a favor del PP, Vox y Opción Sampedreña, y la abstención del PSOE. La portavoz socialista, Isabel Pérez, no dudó en calificarlo de “imprescindible”, aunque quiso diferenciar entre el documento técnico y jurídico y “las decisiones políticas” que se tomen a partir de él. “No queremos que la gestión municipal termine anulando las posibilidades que ofrece este plan. No queremos que decisiones tomadas hoy hipotequen el futuro”.

Muñoz confía en que poner más suelo en juego ayude a contener los precios y distender, a pesar de que el mercado experimenta una alta demanda de lujo e inversores, a menudo extranjeros de alto poder adquisitivo que compran a tocateja sin pasar siquiera por los bancos. La portavoz socialista recordó que la ciudad arrastra las “consecuencias” de años de “falta de planificación” y criticó que “se han vendido los suelos de equipamientos, de las zonas verdes y no se ha previsto el desarrollo de infraestructura acorde al desarrollo residencial que ha tenido”.

Desde el equipo de gobierno defienden que el documento trata precisamente de corregir esa falta de previsión. El concejal de Urbanismo, José Eduardo Díaz, destacó que contempla nuevas posibilidades y reserva espacios para “infraestructuras de movilidad, incluida la conexión ferroviaria”. No es un asunto menor: Marbella es la única ciudad de España que supera los 150.000 habitantes y no tiene tren, y es ese junto a otros muchos hándicaps que se arrastran desde los años más oscuros lo que ahora se intenta enmendar.